Le règlement de copropriété : quelles obligations ?

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Lorsque l’on achète un bien, il est de plus en plus rare d’en être l’unique propriétaire, surtout dans les grandes agglomérations. Un fait qui entraîne quelques aménagements notamment l’accord de l’ensemble des copropriétaires pour toutes les modifications importantes touchant aux extérieurs ou aux parties communes. Pour que tout se déroule dans la pérennité et pour des relations de confiance entre les copropriétaires, un règlement de copropriété est indispensable. Découvrez tout le mécanisme qui se niche derrière ce contrat bien particulier. 

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

Un règlement de copropriété est obligatoire et s’impose dans un immeuble tant aux copropriétaires qu’aux locataires qui doivent assurer une utilisation pérenne du bien immobilier. Il s’agit d’un document écrit et officiel, généralement rédigé, conservé et certifié par un notaire pour en assurer la justesse et la bonne exécution.

Un immeuble en brique avec balcons conforme au règlement de copropriété et aux obligations.
Source : Unsplash

Ce contrat va alors venir définir l’organisation et le fonctionnement de la vie au sein de l’immeuble. Le règlement de copropriété est obligatoire et est mis en place dès la création de la copropriété, il s’agit d’un acte qui est cœur du droit immobilier français. Le syndic de l’immeuble, en plus de devoir gérer l’administration et les finances du bien, assure la bonne exécution du règlement de copropriété. 

Que doit-il contenir ?

Le règlement de copropriété va venir régir les relations qui existent entre les copropriétaires, en fixant notamment les obligations de chacun et en précisant le nombre de propriétaires à pouvoir intégrer le syndic de l’immeuble, les modalités d’intégration et les modalités de convocations aux assemblées générales périodiques. Depuis 2012, le règlement de copropriété doit également préciser les quote-parts des parties communes et la répartition des charges pour une plus grande transparence. 

Le règlement de copropriété est un acte juridique régi par la loi du 10 juillet 1965 qui est très important également pour l’ensemble des résidents et propriétaires car il définit les règles applicables dans les espaces communs et privatifs, venant appliquer certains horaires, règles de vie et interdictions précises pour la vie commune et pérenne de l’ensemble des résidents. 

Enfin, dernier point mais non des moindres, le règlement de copropriété contient l’état descriptif des biens, délimitant chacun des lots, les attribuant à un propriétaire et les numérotant pour un usage sans ambiguïté pour l’ensemble des personnes ayant envie de consulter le règlement.

Qui peut modifier un règlement de copropriété ?

Un règlement de copropriété peut être modifié pour s’adapter aux évolutions de l’immeuble et de la vie de chacun mais ces modifications restent assez rares. Le règlement sera modifié au cours d’une assemblée générale, faisant l’objet d’un procès-verbal, afin de s’assurer de la volonté et de l’entendement de l’ensemble des intervenants. Ainsi, ce sont directement les copropriétaires, parties au règlement, qui pourront modifier ledit règlement, les locataires pourront leur faire part de leur demande mais n’auront pas le pouvoir de décision et de modification. 

Tout d’abord, sur la modification des charges et des quote-parts, c’est une modification qui reste assez rare. Les propriétaires devront voter une nouvelle clé de répartition. Un vote sur le montant des charges n’est pas obligatoire si l’augmentation fait suite à une évolution déjà votée en assemblée générale (ex : ravalement de façade, gros travaux, installation d’un ascenseur…). 

Le règlement peut également se voir modifier en cas de changement de la destination de l’immeuble (par exemple d’usage d’habitation à usage commercial) au cours d’un vote à l’unanimité, en cas de changement des règles au sein des espaces communs au cours d’un vote à la majorité ou encore pour mettre le règlement ancien en conformité avec de nouvelles règles légales.  

Comment se procurer le règlement de copropriété ?

Des copies du règlement de copropriété doivent être mises à disposition des personnes intéressées par les dispositions notamment le copropriétaire d’un lot bien entendu mais également le locataire d’un bien qui se devra s’appliquer et respecter cette loi des parties. Pour en obtenir la copie, les locataires peuvent donc se tourner vers le bailleur de leur logement et les copropriétaires devront s’adresser au syndic gérant la copropriété. 

Les tiers peuvent avoir accès à ce document en s’adressant directement au service de la publicité foncière via la transmission d’un formulaire de copie d’acte, moyennant un coût d’achat aux alentours d’une trentaine d’euros.

Obtenu de cette manière, vous serez assuré d’avoir toutes les informations actualisées du règlement de propriété, y compris si celui-ci a fait l’objet de modifications depuis la date de son adoption.  

Comment le contester ?

Tout copropriétaire lié par ce contrat a le droit de demander une modification du règlement de copropriété, si l’une des dispositions présente un défaut qu’il peut justifier sur différents points : notamment si les clauses sont contraires à l’ordre public ou aux bonnes mœurs, si elles imposent des restrictions injustifiées au droit de propriété ou encore si les clauses ne sont pas conformes aux normes régissant la copropriété.

Pour contester une clause, il faudra faire appel aux services d’un conseil juridique professionnel (avocat) spécialisé en droit de l’immobilier afin d’intenter un recours devant le tribunal judiciaire compétent. La contestation peut se faire dans les 30 années suivant son adoption et pourra donner lieu à la réécriture obligatoire de la clause litigieuse.

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