Le paiement des loyers figure parmi les obligations d’un locataire. Pour pouvoir occuper un logement, il est tenu de verser au propriétaire du bien une somme en contrepartie. Ce dernier peut engager une procédure de recouvrement en cas d’impayés. Découvrez plus de détails ci-après.
Comment recouvrer des loyers impayés ?
Un impayé de loyer survient dès le premier jour de retard de règlement par rapport à la date prévue dans le bail. Face à ce type de situation, le propriétaire doit réagir sans attendre. Concrètement, il convient de lancer une procédure de recouvrement de loyers impayés. Il s’agit des démarches à effectuer pour obliger le locataire à régler les sommes dont il est redevable. Celles-ci peuvent être engagées aussi bien en cas de défaut de paiement du locataire que de simple retard de règlement.
Le bailleur dispose de plusieurs recours pour récupérer les loyers impayés. La voie amiable en fait partie. Elle doit être envisagée en premier lieu, en particulier s’il s’agit d’un premier incident de paiement. Elle a l’avantage d’être rapide et peu onéreuse, contrairement à la procédure judiciaire de recouvrement. Ce second recours peut néanmoins représenter la meilleure solution pour régler un litige locatif lié à un défaut de paiement dans certaines situations : locataire de mauvaise foi, départ à la cloche de bois, etc.
À noter que le non-paiement de loyer constitue un motif permettant de faire jouer la clause résolutoire du contrat de location. Il peut de ce fait aboutir à l’expulsion du locataire.
Quelles sont les démarches à effectuer ?
En cas de défaut de paiement d’un locataire, le bailleur doit commencer par lui rappeler son obligation par oral ou bien en lui envoyant un mail ou une lettre simple. L’objectif consiste à comprendre la cause de l’impayé. Parfois, il peut s’agir d’un simple oubli de la part du locataire. Il est aussi possible que ce dernier rencontre des difficultés économiques passagères. Dans ce cas, les deux parties peuvent chercher un arrangement qu’elles devront formaliser par écrit et signer pour être valide.
Si le locataire a quitté le logement sans régler sa dette, mais qu’il a restitué les clés au propriétaire, ce dernier peut aussi essayer de trouver un accord amiable avant d’engager une procédure judiciaire.
Si le recours amiable échoue, le bailleur doit procéder à la mise en demeure du locataire. Il est question de lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception. La mise en demeure dans le cadre d’un recouvrement de loyers impayés vaut avertissement. Le locataire est tenu de prendre des dispositions au plus vite dès la réception du courrier.
En parallèle, le bailleur, s’il a souscrit une garantie loyers impayés, doit rapidement déclarer le défaut de paiement à son assurance qui s’occupera alors des démarches à sa place. Faute d’une telle couverture, il est possible d’activer la garantie Visale du locataire s’il en bénéficie. Autrement, le bailleur doit se tourner vers la personne qui s’est portée caution pour l’occupant du logement.
Dans le cas où le locataire ne procéderait toujours pas au paiement après la mise en demeure, le propriétaire doit s’adresser à un huissier de justice comme Gaelle Esposito Huissier de Justice à Lyon. Cet officier remettra au locataire un commandement de payer pour le contraindre à régulariser sa dette sous 2 mois. Si nécessaire, le bailleur peut demander à l’huissier une saisie conservatoire afin de geler les avoirs du locataire. Si ce dernier est incapable de s’acquitter de sa dette, ses biens seront vendus pour la rembourser.
À l’issue du délai de 2 mois après le commandement de payer, le bail sera automatiquement résilié en l’absence de règlement des sommes dues. Le propriétaire sera alors en droit d’assigner le locataire au tribunal d’instance pour faire résilier le bail et demander l’expulsion.
Quels sont les délais ?
L’action en recouvrement de loyers impayés est prescrite par 3 ans depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur le 27 mars 2014. Auparavant, le délai s’établissait à 5 ans. Concrètement, un bailleur victime d’impayés de loyer dispose de 3 ans à partir de la naissance des dettes du locataire pour les réclamer, y compris après le départ de ce dernier du logement qu’il a occupé.
Comment faire une mise en demeure pour loyer impayé ?
La mise en demeure constitue la dernière démarche avant d’engager une action en justice en cas de loyer impayé. Elle fixe une date butoir pour la régularisation de sa situation par le locataire et l’informe sur les conséquences d’un éventuel non-respect de son obligation.
Contrairement à une simple lettre de relance de loyer impayé, la mise en demeure a une valeur juridique. Sa forme et son fond doivent de ce fait être parfaitement soignés. La loi dispose qu’il faut que le courrier de mise en demeure soit suffisamment clair et précis. Le locataire doit comprendre qu’il s’agit effectivement d’une mise en demeure de payer et non d’une simple relance. Plusieurs informations doivent obligatoirement y figurer :
- Les coordonnées de l’expéditeur (nom, prénoms, adresse, numéro de téléphone) ;
- Les coordonnées du locataire (nom, prénoms, adresse) ;
- La date et le lieu de rédaction de la lettre ;
- L’objet « Mise en demeure » ;
- Les détails du litige (faits et dates) ;
- La demande de paiement avec le montant des impayés par mois de retard et éventuellement des charges locatives ;
- Le délai dont le locataire dispose pour s’exécuter ainsi que sa date d’expiration. Si la loi ne fixe pas de délai pour une mise en demeure, elle dispose en revanche qu’il doit être précis et raisonnable. Généralement, il varie de 8 à 15 jours ;
- La mention indiquant au locataire que s’il ne règle pas les sommes dont il est redevable dans le délai prescrit par la lettre de mise en demeure, il s’expose à des poursuites judiciaires ;
- La signature du propriétaire.
Si la lettre de mise en demeure n’est pas directement envoyée par le bailleur, mais par une société de recouvrement, elle doit impérativement comporter d’autres informations. Parmi celles-ci, on trouve notamment le nom ou la dénomination sociale ainsi que l’adresse du siège social de l’entreprise.
Qui doit payer l’huissier de justice en cas de loyers impayés ?
Le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice pour qu’il envoie une lettre de mise en demeure. Dans ce cas, il devra supporter les frais de procédure. Pour l’envoi d’un commandement de payer, en revanche, les frais seront avancés par le bailleur, mais le locataire devra les rembourser. En d’autres termes, ils sont à la charge du locataire.
Ce dernier peut néanmoins refuser de les régler. Le propriétaire pourra alors demander le remboursement des frais d’huissier de justice par la garantie loyers impayés s’il en a souscrit une.
Quel délai pour récupérer des loyers impayés ?
Le délai de prescription d’une dette locative s’établit à 3 ans. Autrement dit, un bailleur peut récupérer des loyers impayés au cours des 3 années qui suivent la date de leur exigibilité.
À titre d’illustration, le propriétaire peut réclamer à son locataire le paiement d’un impayé de loyer datant de janvier 2023 jusqu’en janvier 2026. À partir de février 2026, la dette locative ne sera plus exigible.
