Loyers impayés : quelle procédure pour agir ?
Mise à jour du 12 avril 2026
Un loyer impayé doit être traité rapidement. Plus le retard dure, plus le dossier devient lourd à récupérer. La bonne méthode consiste à suivre une progression simple : relance, mise en demeure, commandement de payer si le bail le prévoit, puis action judiciaire si la dette n’est pas régularisée.
Le sujet ne se résume pas à expulser un locataire. Il s’agit d’abord de documenter la dette et de respecter les délais de la procédure locative.
Première étape : relancer et vérifier la cause du retard
Dès le premier retard, il est utile de contacter le locataire pour comprendre s’il s’agit d’un oubli, d’une difficulté temporaire ou d’un vrai impayé. Cette phase amiable peut suffire lorsque le problème est ponctuel.
Le locataire peut parfois proposer un échéancier. Si un accord est trouvé, il doit être écrit et daté pour éviter toute contestation.
La mise en demeure
Si la relance ne suffit pas, il faut adresser une mise en demeure de payer. Elle constitue un avertissement formel et prépare la suite du dossier. Selon la situation, un commissaire de justice peut être sollicité pour renforcer la démarche.
Lorsque le logement est couvert par une garantie Visale, le bailleur doit aussi respecter les démarches spécifiques prévues par le dispositif.
Le commandement de payer et la clause résolutoire
Dans les baux d’habitation du secteur privé, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’une clause résolutoire peut produire effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. C’est un point central du dossier, car le commandement enclenche le compte à rebours.
Le locataire dispose alors d’un délai pour régulariser sa dette avant que la procédure n’aille plus loin.
Le délai pour réclamer les loyers
Le propriétaire peut réclamer les loyers et charges impayés pendant 3 ans. Il ne faut donc pas attendre de perdre le contact avec le locataire pour agir.
En pratique, plus la dette est ancienne, plus la récupération devient compliquée. C’est pourquoi le bailleur doit documenter chaque échéance non payée dès le départ.
La suite de la procédure
- relance amiable ;
- mise en demeure ;
- commandement de payer si le bail et la situation le permettent ;
- saisine du juge pour faire constater la résiliation ou obtenir le paiement ;
- exécution forcée si la dette reste impayée.
En cas d’abandon du logement, le commissaire de justice peut intégrer la mise en demeure à un commandement de payer ou à un commandement de justifier l’occupation des lieux.
Ce qu’il faut retenir
Le bon réflexe est de ne pas confondre rapidité et précipitation. Un dossier de loyers impayés solide repose sur des échéances claires, des notifications bien faites et le respect des délais légaux.
