Les baux ruraux, c’est quoi ?

Le bail rural est un contrat à travers lequel un propriétaire met à la disposition d’un exploitant des bâtiments ou des terres pour un usage agricole. En contrepartie, il reçoit un montant de loyer ou une part des récoltes. À la fois intéressant et rentable, ce type d’accord confère de nombreux avantages au bailleur, mais également à l’exploitant. Voici tout ce qu’il faut savoir à ce propos.

Les baux ruraux : qui est concerné ?

Le bail rural peut concerner deux personnes physiques ou morales : le propriétaire agricole ou bailleur et le fermier ou métayer que l’on appelle également preneur à bail. Le bailleur peut être le propriétaire des terres en question, un usufruitier avec l’accord du nu-propriétaire, un indivisaire avec le consentement des autres ou un mandat spécial. Il peut également s’agir de l’époux bailleur dans le cas où l’exploitation est sa propriété personnelle. Lorsqu’il s’agit d’un bien appartenant à un couple, il faudra l’approbation de l’époux (se), du concubin ou du partenaire de Pacs.

Quel que soit le cas, nous vous conseillons de faire appel à un avocat en gestion des baux ruraux pour vous assister dans ce projet. Cela permettra de bénéficier d’un accompagnement personnalisé lors de la prise de vos décisions et de la signature du contrat.

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La rédaction du bail rural

Afin qu’un bail rural soit conçu, les parties concernées ont le choix entre deux options :

  • le bail à ferme : location d’une exploitation agricole à un fermier. Dans ce cas de figure, celui-ci devra payer périodiquement un montant de loyer appelé fermage,
  • le bail à métayage : ici, le bailleur met à la disposition d’un métayer sa propriété rurale. En échange, il y aura soit un partage des récoltes ou un partage des recettes perçues suite à la vente.

De plus, notez que le contrat des baux ruraux doit être obligatoirement écrit. Cela peut se faire sous seing privé ou par acte notarié. Ce dernier est obligatoire lorsque la durée du bail dépasse une durée de 12 ans.

Bail rural : les exclusions

Les baux ruraux ne s’appliquent pas à une location concernant des biens du domaine forestier ou des forêts ou à une occupation précaire. De même, on compte parmi les exclusions le bail de petite parcelle, le contrat de prise en pension d’animaux, la vente d’herbe, etc. Enfin, les locations conçues pour l’entretien d’une parcelle à proximité d’un bâtiment d’habitation ou dépendance ne sont pas concernées.

Les obligations du locataire

Le preneur du bail rural doit se conformer à certaines obligations. La première est de s’acquitter d’un loyer ou de partager la récolte ou les recettes. Il doit uniquement exploiter les terres pour des activités agricoles. De plus, il a l’obligation d’avertir le bailleur de toute usurpation de la propriété agricole par un tiers. Le respect des pratiques rurales est également important dans le cadre de la production. Enfin, le locataire doit obtenir une autorisation expresse ou écrite du bailleur lorsqu’il souhaite effectuer des changements non mentionnés dans le contrat. Ces derniers doivent avoir pour seul but d’améliorer l’exploitation. Pour précision, le montant du loyer est actualisé chaque année, en conformité avec l’indice national des fermages.

Les obligations du bailleur

En ce qui concerne le propriétaire, il doit s’engager à assurer l’entretien du bien loué. Il doit également prendre en charge l’ensemble des réparations urgentes liées au bien agricole. Il faut également qu’il s’acquitte de l’impôt foncier et des primes d’assurance contre l’incendie.

La durée du bail

Le bail rural est signé pour une durée d’au moins 9 ans. Celle-ci peut être réduite dans certaines situations. C’est le cas des baux ruraux signés par une société d’aménagement foncier et d’établissement rural ou des contrats qui ne concernent qu’une petite parcelle. Les contrats d’un an consentis temporairement en attendant l’installation d’un descendant font également partie des exceptions. L’engagement indéfini est impossible lors de la conclusion d’un bail rural. Toutefois, on peut conclure un contrat pour une durée supérieure à 9 ans : on parle alors de bail rural à long terme. La durée est variable :

  • 18 ans et plus,
  • durée minimale de 25 ans,
  • bail de carrière d’une durée minimale de 25 ans signé jusqu’à l’âge de la retraite.

Cession ou sous-location des baux ruraux

Il est interdit de céder ou de sous-louer un bail rural, même avec l’approbation du bailleur. D’ailleurs, ceci peut être un élément justificatif de la résiliation du contrat. Cependant, ces actions sont permises dans certains cas exceptionnels :

  • sous-location pour un usage de loisirs ou de vacances avec une durée qui ne doit pas dépasser 3 mois consécutifs. Il faudra obtenir la validation du propriétaire ou du tribunal paritaire des baux ruraux.
  • Location ou échange de terre pour une exploitation optimisée, avec l’autorisation du propriétaire.
  • Cession du bail à son partenaire de Pacs, époux(se), concubin ou à un descendant.

Enfin, lorsque le bail rural arrive à terme, le preneur peut choisir de renouveler le contrat pour une autre période de 9 ans. Quant à la résiliation du bail, elle se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, par voie judiciaire ou par acte d’huissier.

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