Quelques aspects juridiques au sujet des SCPI

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Les SCPI sont devenues en quelques années un mode de placement très intéressant pour les Français au point de devenir un support intéressant pour les assurances vie. Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’est une SCPI, mais surtout vous informer sur certains aspects juridiques relatifs à l’investissement et le contrôle de ces SCPI.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une entité qui gère un fonds de placement immobilier. La société s’occupe de prospecter, d’acheter, de gérer et de revendre des biens immobiliers pour le compte de ses actionnaires et d’en reverser les revenus à chacun proportionnellement aux nombres de parts détenues dans le capital. Il existe trois types de SCPI :

  • Les SCPI de rendement (immobilier à usage professionnel)
  • Les SCPI fiscales (immobilier locatif à usage d’habitation)
  • Les SCPI de plus-values qui sont des investissements à plus long terme
  • Les OPCI qui intègrent aussi des placements financiers

Les règles relatives au capital des SCPI

Source : Shutterstock – Par TH2I Shutter Rich

Au sujet du capital, il faut savoir principalement deux choses.

La différence entre une SCPI à capital fixe et une SCPI à capital variable

Les SCPI à capital fixe ne peuvent pas augmenter leur capital ou alors de manière limitative et dans des conditions strictement définies dans les statuts de la SCPI. Si toutes les parts ont été attribuées et que l’on veut investir dans le capital, il faudra attendre qu’un actionnaire revende ses parts. En revanche, les SCPI à capital variable sont ouvertes à de nouveaux investissements.

Comment investir dans le capital d’une SCPI ?

Il a plusieurs manières d’investir dans le capital d’une SCPI. D’abord, on peut investir des fonds propres (l’argent dont on dispose déjà), ce qui est intéressant d’un point de vue fiscal. Ensuite, on peut financer son apport avec un prêt immobilier qui est une solution souvent adoptée par les jeunes actifs qui souhaitent se constituer un complément de revenus pour la retraite. Enfin, il existe la solution de l’assurance vie. Dans un contrat d’assurance vie multisupport par exemple, l’assuré va pouvoir choisir d’épargner grâce, soit à la gestion sous mandat, soit à la gestion libre donc de manière autonome dans différentes sources de placements comme les SCPI faisant parties de supports en unités de compte couvrant le périmètre des fonds patrimoniaux, des fonds d’actions européennes, d’actions internationales, des fonds obligataires, monétaires. C’est intéressant dans la mesure où le minimum d’investissement est abaissé et que l’on peut transmettre les parts à ses successeurs sans qu’ils soient redevables de frais de succession (sous réserve du respect de certaines conditions).

Qui contrôle les SCPI ?

Les SCPI sont contrôlées par l’AMF, c’est-à-dire l’Autorité des Marchés Financiers. Cet organe régulateur va vérifier plusieurs choses. D’abord, les agréments que doit avoir la société de gestion pour pouvoir être en charge de la SCPI. Ensuite, l’autorité doit valider la nomination du ou des experts immobiliers qui vont effectuer l’expertise du patrimoine immobilier de la SCPI. Enfin, la SCPI est tenue de faire des rapports régulièrement sur l’état de son patrimoine, de ses investissements et des décisions prises en conseil d’administration. L’AMF vérifie donc que la SCPI assume son obligation d’information et de transparence auprès de ses investisseurs.

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