Un achat immobilier est le plus souvent l’achat de toute une vie, pour lequel on épargne pendant des années. Une étape importante dans la vie d’une personne, d’un couple ou d’une famille qui s’accompagne le plus généralement d’un crédit immobilier pour financer ce projet. Pour encadrer ce moment, le gouvernement français a adopté la loi Scrivener qui permet de réglementer ce contrat de crédit et d’accorder quelques garanties au souscripteur.
Qu’est-ce que la Loi Scrivener ?
La loi Scrivener a été adoptée en 1979 et a intégré le code de la consommation cette même année, prouvant ainsi sa détermination à vouloir protéger le souscripteur d’un crédit immobilier des possibles dérives liées à ce contrat très important et lié à une grosse somme d’argent. En effet, lors de la signature d’un tel contrat, l’acquéreur s’engage généralement pour une période longue et doit bénéficier d’une protection adaptée.
Cette loi a pour objectif de protéger et d’informer le consommateur sur le produit qu’on lui offre. Elle vient s’appliquer à l’ensemble des prêts dès lors qu’une opération immobilière est en jeu que ce soit de l’acquisition d’un logement pour une habitation, pour un bail commercial, pour une construction ou pour l’acquisition d’un terrain nu pour un montant de 200 € à 75 000 € et pour une durée supérieure à 3 mois.
A noter que la protection de l’acheteur est aujourd’hui complétée par la loi SCRIVENER 2 du 13 juillet 1979 qui vise l’acquisition de biens immobiliers à des prix plus importants, soit dépassant un montant de 75 000 euros.
Que dit la Loi Scrivener ?
Tout d’abord, la loi Scrivener prévoit qu’une offre de prêt par écrit et envoyée gratuitement et par voie postale au potentiel emprunteur est obligatoire. Cette offre va permettre à l’emprunteur de bénéficier d’un délai de réflexion éclairé en détenant un récapitulatif de la proposition qui lui est effectuée. Afin d’offrir une vision éclairée à l’ acquéreur, l’offre doit reprendre un certain nombre de points comme : l’identité des parties, la nature du bien, le type d’emprunt, le montant du prêt en question, le taux effectif global, le total de l’emprunt comprenant les frais de dossier, les assurances, les frais d’assurance…, le calendrier de remboursement, un tableau d’amortissement ou encore la date de déblocage des fonds. Ces conditions doivent être maintenues pendant une durée de 30 jours afin de ne pas mettre une trop grande pression.
La mise en place d’un délai de réflexion et de rétractation est également prévue par le texte de loi. En effet, l’acquéreur dispose de 10 jours pour réfléchir, comparer et peut-être finalement ne pas souscrire à l’offre. Ce délai permet aux souscripteurs de comparer les offres, les TEG (Taux Effectif Global) mais également d’informer et de recueillir l’avis des personnes qui se portent caution de ce contrat d’acquisition d’un bien immobilier. Il est d’ailleurs bon de savoir que le futur acheteur ne pourra pas accepter l’offre avant que ce délai ne soit passé.
Quelles sont les modalités ?
Le droit français a également mis en place une condition suspensive d’obtention du prêt. Ainsi, si l’acheteur n’obtient finalement pas son crédit immobilier, celui-ci pourra renoncer à la promesse de vente dont il bénéficie et ce sans aucun frais ni pénalité. Pour bénéficier de ce droit de rétractation, une condition suspensive contenant le montant, le taux, la durée du crédit et la durée de la clause doit être insérée dans la promesse de vente. Cette insertion de clause est aujourd’hui obligatoire. La loi Scrivener dispose qu’aucun paiement ni avance ne peut être effectué avant l’adoption définitive de l’offre de prêt.
La loi a également un impact au niveau de l’acompte versé par l’acheteur (d’un montant de 5% à 10% du prix de vente) au moment de l’acceptation de la promesse de vente. En effet, si l’acheteur n’obtient finalement pas son crédit, il devra être remboursé de l’intégralité du montant versé. Si au contraire, l’acheteur se rétracte malgré l’acceptation de son crédit immobilier, le vendeur pourra conserver le montant de l’acompte versé à titre de dédommagement. Enfin, le cas le plus fréquent, si la vente est conclue, le montant de l’acompte est déduit du prix restant dû.
La loi Scrivener intervient également pour réglementer les excès en cas de remboursement anticipé de l’emprunt. Ainsi, un acquéreur peut solder son prêt immobilier de manière anticipée moyennant des indemnités versées à l’établissement de crédit. La loi vient donc encadrer le montant de ces indemnités en apportant un plafond fixé à 3% du capital restant ou à un semestre d’intérêts.
