Il n’est pas rare que l’un de ses héritiers occupe le logement d’une personne après son décès. Il s’agit le plus souvent du partenaire survivant lorsque le disparu était marié ou pacsé. Nous faisons le point sur les conséquences de l’occupation du logement (résidence principale) d’un défunt.
Occupation du logement par le conjoint survivant
Conformément aux dispositions de l’article 763 du Code civil, après le décès d’une personne mariée, le conjoint survivant peut jouir gratuitement du logement du défunt durant un an. Les frais induits par l’occupation sont à la charge de la succession. Il s’agit d’un droit d’ordre public. Par conséquent, il est impossible d’en priver le conjoint survivant, et ce, même par disposition testamentaire. Il faut aussi savoir que son remariage n’affecte pas ce droit. Par ailleurs, ce dernier est automatique. Le conjoint survivant n’a donc pas à obtenir une autorisation pour pouvoir occuper l’habitation.
Une fois les 12 mois passés, le conjoint survivant bénéficie d’un droit d’occupation du logement du défunt à vie. Ce droit est dit viager. Le conjoint survivant est tenu d’informer les autres héritiers de sa volonté de jouir de son droit viager au logement dans l’année qui suit le décès. Il faut cependant souligner que ce droit vient en déduction de sa part d’héritage. Avant de faire un pareil choix, il est conseillé de se tourner vers un notaire qui en expliquera les différentes conséquences.
À noter en outre que le conjoint survivant peut demander l’attribution préférentielle du logement du défunt au moment du partage des biens de la succession. Si la valeur de l’habitation est supérieure à sa part d’héritage, il devra verser une soulte à ses coïndivisaires.
Dans le cas où l’attribution préférentielle provoquerait un conflit entre les héritiers, l’assistance d’un avocat spécialisé en droit des successions est indispensable pour saisir le Tribunal de grande instance. Le juge statuera après avoir étudié les intérêts de chaque héritier et les dernières volontés du défunt.
Le logement loué par le conjoint marié ou pacsé
Si le défunt était locataire de son logement, les loyers payés par le conjoint survivant lui seront remboursés par la succession au fur et à mesure de leur acquittement durant l’année qui suit le décès. Le partenaire de Pacs d’un défunt peut également se faire restituer les loyers par la succession si le couple louait le logement. Le remboursement est cependant impossible s’il n’habitait pas avec le défunt ou a été privé du droit d’occupation du logement par disposition testamentaire.
D’autre part, le pacsé survivant peut bénéficier d’un droit exclusif au logement loué par le couple si les deux partenaires ont signé le bail ou demandé conjointement au bailleur à en être cotitulaires. Dans le cas où seul le défunt aurait été titulaire, le partenaire survivant a la possibilité de demander le transfert du bail.
Peut-on demander une indemnité d’occupation ?
L’article 815-9 du Code civil prévoit que lorsque l’un de ses héritiers occupe seul le logement d’un défunt, il est redevable d’une indemnité à ses coïndivisaires jusqu’au jour du partage, sauf convention contraire. L’indemnité d’occupation permet de rétablir l’égalité entre les différents héritiers sachant que tous sont propriétaires des biens en indivision.
Les autres héritiers ont donc la possibilité de saisir le tribunal judiciaire compétent pour obtenir le versement d’une indemnité d’occupation par celui qui jouit seul du logement du défunt. Ils disposent d’un délai de 5 ans à partir du moment où ils ont eu connaissance de l’occupation privative pour agir.
Il convient de souligner qu’un héritier qui détient seul les clés de l’habitation d’une personne décédée sans y vivre doit aussi une indemnité d’occupation à ses coïndivisaires.
Calcul de l’indemnité d’occupation
Le montant de l’indemnité d’occupation peut être fixé à l’amiable. Dans ce cas, une convention est établie entre les coïndivisaires. Il est toutefois fréquent que les héritiers ne s’accordent pas sur le montant de l’indemnité d’occupation. Il devient alors nécessaire de demander à un juge du fond de le déterminer.
Pour calculer le montant de l’indemnité d’occupation, les tribunaux appliquent généralement un abattement sur la valeur locative du bien concerné. Celui-ci s’élève à :
- 10 à 30 % s’il est lié à la précarité de l’occupation ;
- 25 % maximum s’il est dû à la nature, à la situation et à l’état général du bien ;
- 10 à 20 % s’il résulte de l’hébergement habituel d’enfants.
Le recours à un avocat spécialisé en droit des successions est nécessaire pour intenter une action en justice visant à demander une indemnité d’occupation. Ce professionnel défendra au mieux les intérêts de son client.
