Les 950 000 sociétés civiles immobilières enregistrées dans l’Hexagone prouvent à quel point le concept est efficace. En effet, la création d’une SCI offre de nombreux avantages, dont la possibilité d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Et pour créer une telle société, il faut au moins être deux (sauf circonstances exceptionnelles). Dans tous les cas, l’associé d’une SCi est soit une personne physique, soit une personne morale. Même un enfant mineur peut adhérer à une Société civile immobilière. Nous faisons un point sur ce qu’il est possible de faire dans ce domaine.
Création d’une SCI par un couple : ce qu’il faut savoir
Comme le stipule la législation, deux personnes suffisent pour constituer une SCI. Un couple peut donc créer sa propre société civile immobilière et en tirer des bénéfices. Il est tout de même judicieux de différencier les obligations en fonction du régime, qui sera soit de biens communs, soit de séparation de biens.
Dans le cas d’un régime de séparation de biens, la création d’une SCI est particulièrement recommandée afin de faciliter les modalités de transmission des biens immobiliers. Il en est de même pour les personnes qui ne sont pas officiellement mariées. Mais pour que la procédure de transmission se fasse sans encombre, chacun des conjoints ou des concubins doit détenir 50% des parts sociales.
Par ailleurs, si les époux se sont mariés sous le régime de biens communs ou sont pacsés, ils régissent leurs biens communs via la SCI. Ils obtiennent systématiquement le titre d’associés et sont responsables à hauteur de leurs apports. S’il le mari et la femme sont les seuls associés, ils détiennent chacun la moitié du bien.
Dans certains cas, un seul des conjoints adhère à la SCI. Cela ne l’empêchera pas d’y apporter un bien commun, moyennant le consentement de son partenaire. Toutefois, le conjoint non associé a le droit d’annuler l’apport à tout moment.
Un enfant mineur associé au sein d’une SCI ?
Aucune loi n’empêche un enfant mineur de faire partie des associés d’une Société civile immobilière. Cette option est souvent privilégiée pour faciliter le processus d’héritage. En effet, les parents qui créent une SCI y intègrent souvent leurs enfants. La procédure est par ailleurs simplifiée dans le cas d’un mineur émancipé. Dans le cas contraire, le mineur est sous la responsabilité de ses représentants légaux. Notez que même s’il est un associé de SCI à part entière, il n’est pas éligible au poste de gérant.
Pour qu’un enfant mineur puisse adhérer à une Société civile immobilière, il doit réaliser un apport ou hériter d’un bien immobilier. Malgré son jeune âge, il peut devenir associé majoritaire, avec l’aval de ses représentants. Ces derniers sont tenus de signer les statuts à la place du jeune associé.
En tant qu’associé, un enfant mineur peut très bien assister à l’Assemblée Générale, sans avoir de pouvoir de décision. Encore une fois, ce seront ses représentants qui voteront à sa place. Quant aux responsabilités d’un associé de moins de 18 ans, elles sont assez limitées. Mais jusqu’à sa majorité, il reste sous la supervision de ses représentants ou ses parents.
Créer une Société civile immobilière entre amis, les responsabilités de chacun
Les règles qui régissent la création d’une SCI sont assez souples et de ce fait, les profils des associés sont diversifiés. Sachez d’ailleurs que vous pouvez constituer une société civile immobilière entre amis. Ensemble, vous pourrez acquérir un bien immobilier, et pourquoi pas une maison de vacances. Néanmoins, il faut veiller à ce que les statuts privilégient chacun des associés et que ces derniers aient leur mot à dire sur la gestion de la société.
Qui peut être gérant de SCI ?
Qu’importe le nombre d’associés, une SCI se doit d’avoir un gérant, qui est généralement élu à l’unanimité. Pour pouvoir assurer cette fonction, la personne doit répondre à plusieurs critères :
- Être majeur ou être un mineur émancipé
- Être une personne morale ou physique
- Avoir le droit de gérer une société. Autrement dit, les personnes qui font l’objet d’une liquidation judiciaire par exemple, ne peuvent pas prétendre à cette fonction.
Si nécessaire, les membres de la SCI ont le droit d’élire deux, voire plusieurs gérants. Chacun d’eux peut exercer des actes de gestion ou peut s’opposer aux actes réalisés dans l’intérêt de la Société civile immobilière.
Le gérant de la SCI est-il rémunéré ? Quelles sont ses obligations ?
Très souvent, le gérant de la SCI ne touche pas de rémunération, néanmoins, les associés peuvent en décider autrement. Ensemble, ils détermineront le montant, surtout lorsqu’il s’agit d’une Société civile immobilière familiale. Pour éviter les litiges, il convient de fixer la rémunération du gérant, dès la constitution de la SCI. Cette mention sera d’ailleurs apposée en annexe des statuts.
Qu’il soit associé ou non, le gérant peut très bien prendre des initiatives voire des décisions sans avoir à demander l’avis des autres membres de la SCI. En revanche, les décisions considérées comme importantes, comme le transfert du siège social ou le changement de dénomination sociale, requièrent l’aval de l’ensemble des associés.
La personne qui occupe le poste de gérant de la SCI doit informer systématiquement les associés sur la gestion de la société. Pour se faire, il est tenu de rédiger un rapport écrit en y mentionnant les bénéfices ainsi que les pertes éventuelles. Cette obligation est valable même pour une SCI constituée par un couple. La gérance implique également la tenue d’une comptabilité : enregistrement des recettes, des dépenses et des opérations quotidiennes. Ajoutez-y la communication des livres comptables et l’analyse du bilan.
Si le gérant vient à manquer à ses obligations, il est généralement révoqué. Les associés devront alors élire un nouveau gérant. Ce dernier doit avoir en tête les objectifs de la société, à savoir prévenir les risques de conflits entre les héritiers. La création de la SCI permet également d’anticiper la transmission des biens immobiliers. S’il s’agit d’une SCI créée par un couple, le concubin sera systématiquement protégé en cas de décès.
